昨天下午，臺(tái)州市中級(jí)人民法院召開新聞發(fā)布會(huì)，公布了5年來我市商品房買賣合同糾紛案件審判的基本情況。開發(fā)商違約、政策阻礙合同履行、虛假宣傳成糾紛三大主因。

    5年來，我市兩級(jí)法院商品房買賣合同糾紛案件收案共計(jì)2259件，案件數(shù)量呈整體上升趨勢(shì)。

    房屋買賣合同糾紛明顯增加，受市場(chǎng)行情波動(dòng)影響較大

    據(jù)介紹，近年來，隨著我市房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房屋買賣合同糾紛亦明顯增加。

    5年來，我市兩級(jí)法院商品房買賣合同糾紛案件收案共計(jì)2259件，占全部房屋買賣合同糾紛案件的74.51%。其中，2010年，我市兩級(jí)法院受理此類糾紛案件數(shù)量為273件，2011年108件，2012年猛增到853件。2013年后案件數(shù)量整體平穩(wěn)，2013年374件；2014年436件，2015年1-9月共215件。

    “從總體趨勢(shì)看，該類案件收案數(shù)受房地產(chǎn)市場(chǎng)行情波動(dòng)影響較大，在房地產(chǎn)市場(chǎng)行情急速上升或急劇下滑期間，易出現(xiàn)案件井噴。”市中院民一庭庭長(zhǎng)趙勇說。

    糾紛案件主要分三大類型，開發(fā)商違約占比大

    5年來，從商品房買賣合同糾紛案件受理情況來看，主要包括三種類型：

    第一類是開發(fā)商未依約履行所引起的違約責(zé)任糾紛（逾期交房、逾期辦證、房屋質(zhì)量存在瑕疵、一房數(shù)賣等情形），占比達(dá)70-80%，其中逾期交房、交證案件最多。

    第二類是政府宏觀政策（“限購(gòu)令”）導(dǎo)致合同履行障礙所引發(fā)的違約責(zé)任糾紛。

    第三類是宣傳資料、銷售廣告中的內(nèi)容失實(shí)所引起的違約責(zé)任糾紛。

    為什么第一類糾紛這么多呢？趙勇分析，房地產(chǎn)開發(fā)商在合同的簽訂、履行以及違約后溝通調(diào)處過程均居于主導(dǎo)地位。多數(shù)的購(gòu)房戶在面對(duì)開發(fā)商違約的情況下，也僅僅是去找開發(fā)商“討個(gè)說法”，而開發(fā)商單方面決定違約金的數(shù)額，一般遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于合同約定的違約金。違約成本的低廉也使得房地產(chǎn)開發(fā)商的違約比較任性。

    此外，房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)體系龐大的系統(tǒng)性工程，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的延期都可能會(huì)導(dǎo)致最終不能如約交付房屋以及辦證，因此糾紛也多集中在房屋交付及辦證環(huán)節(jié)上。

    法官提醒

    購(gòu)房時(shí)要注意四個(gè)方面

    趙勇提醒，市民購(gòu)房時(shí)，應(yīng)注意四個(gè)方面：

    一是，開發(fā)商在房屋銷售過程中，會(huì)把小區(qū)的綠化情況、是否為學(xué)區(qū)房等內(nèi)容印在宣傳資料上，但也有可能只是銷售人員在口頭上作出承諾。這時(shí)，購(gòu)房戶要有證據(jù)保存的意識(shí)。如果將來開發(fā)商不能實(shí)現(xiàn)這些口頭承諾，就要承擔(dān)違約責(zé)任。

    二是，在簽訂正式的商品房買賣合時(shí)，購(gòu)房者要對(duì)合同的主要條款進(jìn)行仔細(xì)審核，如房屋的交付時(shí)間、委托開發(fā)商辦證的時(shí)間、房屋交付要達(dá)到的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。如對(duì)條款有疑問，購(gòu)房者及時(shí)提出，跟開發(fā)商協(xié)商，從而把風(fēng)險(xiǎn)消滅在萌芽狀態(tài)，避免將來的隱患。

    三是，購(gòu)買者在驗(yàn)收房屋時(shí)，要實(shí)地查看房屋是否達(dá)到了收房條件。合同約定的交房條件，包括房屋要竣工驗(yàn)收合格，不能存在滲漏水等。如果存在這些質(zhì)量問題，購(gòu)房者可以拒絕收房，并要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

    四是，購(gòu)房者入住后，隨著時(shí)間的推移，對(duì)小區(qū)有了更多的了解，可能會(huì)漸漸發(fā)現(xiàn)開放商的隱性違約行為，比如小區(qū)容積率的調(diào)整、綠化及配套設(shè)施的縮水等。趙勇建議購(gòu)房者可以聯(lián)系其他業(yè)主共同維權(quán)，要求開放商消除違約狀態(tài)，或賠償相應(yīng)的損失。