"商品性保障房"的金融效果

    "房改"模式的保障房，還可以有效緩解通貨膨脹對(duì)低收入居民的掠奪效應(yīng)，增加居民應(yīng)對(duì)物價(jià)上漲的承受力。前面講過，通貨膨脹不會(huì)平均影響每一個(gè)居民。其本質(zhì)上是對(duì)財(cái)富的再分配過程--負(fù)債的獲益，儲(chǔ)蓄的受損。擁有資產(chǎn)較少的低收入居民在這個(gè)過程中受損最大。

    低價(jià)建設(shè)住宅提供給低收入階層，然后允許其進(jìn)入市場(chǎng)，這個(gè)差額，就是在分配居民的財(cái)產(chǎn)性收入。由于通過"先租后售"辦法擁有財(cái)產(chǎn)，相當(dāng)于間接從銀行獲得融資，低收入居民就有可能從通貨膨脹中受損的債權(quán)人，變?yōu)楂@益的債務(wù)人。

    特別重要的是，保障房一旦可以進(jìn)入市場(chǎng)，就可以像一個(gè)微型銀行那樣，跨越生命周期，配置勞動(dòng)力的資產(chǎn)。

    如同任何一項(xiàng)資產(chǎn)，勞動(dòng)力也會(huì)隨著年齡的增長(zhǎng)而"折舊"。如果一個(gè)人在其價(jià)值最高的生命周期獲得不動(dòng)產(chǎn)，就可以將其勞動(dòng)"儲(chǔ)存"起來，對(duì)沖年齡增長(zhǎng)帶來的"貶值"。當(dāng)勞動(dòng)力市場(chǎng)價(jià)值耗盡，退出市場(chǎng)后，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值達(dá)到峰值。通過反抵押等方式，將其"儲(chǔ)存"在住宅里的價(jià)值提取出來。此時(shí)，住宅就可以成為類似養(yǎng)老儲(chǔ)蓄或社會(huì)保險(xiǎn)的作用，只不過，這種保險(xiǎn)不會(huì)像現(xiàn)在西方政府的社會(huì)保險(xiǎn)那樣，給未來的政府帶來巨額債務(wù)。

    在社會(huì)保障系統(tǒng)不發(fā)達(dá)的發(fā)展中國(guó)家，住宅的"儲(chǔ)蓄"功能極為重要，它可以將勞動(dòng)力轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)，從而使個(gè)人的財(cái)富脫離對(duì)勞動(dòng)力價(jià)值的依賴，減少勞動(dòng)力老化導(dǎo)致的社會(huì)負(fù)擔(dān)，避免由于勞動(dòng)力耗盡后陷入貧困。

    不動(dòng)產(chǎn)升值，源自于政府公共服務(wù)的改善。政府財(cái)政越強(qiáng)大，服務(wù)得越好，不動(dòng)產(chǎn)升值就越快。這就是為什么在"土地財(cái)政"條件下，不動(dòng)產(chǎn)擁有超常的保值功能，從而引發(fā)大量投資性需求。顯然，商品化的保障房所具有的將勞動(dòng)力資本化的功能，是目前已有廉租房和公租房為主的非商品化的住宅所沒有的，更是農(nóng)村住宅所沒有的。

    需要指出的是，財(cái)產(chǎn)稅可以減少公共服務(wù)帶來的財(cái)富轉(zhuǎn)移，抑制投資性需求。但它同時(shí)也可以削弱住宅的儲(chǔ)蓄功能。財(cái)產(chǎn)稅越高，住宅的"儲(chǔ)蓄"功能就越差。一旦住宅升值減去財(cái)產(chǎn)稅后的收益率低于銀行利率，住宅就不再具有任何"儲(chǔ)蓄"能力，買房就不如租房。

    擴(kuò)大對(duì)貨幣的需求

    流動(dòng)性"過剩"與否，乃是一個(gè)相對(duì)的概念，它既可以通過減少貨幣供給解決，也可以通過增加貨幣需求解決。在流動(dòng)性已經(jīng)過剩的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模不僅不能萎縮，相反，超大的流動(dòng)性過剩，需要更大規(guī)模的房地產(chǎn)需求去對(duì)沖。

    以成本價(jià)為新增城市居民提供住宅，可以大幅拉低住宅總價(jià)，從而解決居民住宅問題；這類住宅能夠再進(jìn)入市場(chǎng)，售價(jià)大幅提升，又可解決居民財(cái)產(chǎn)保值的問題。通過這樣有控制的漲價(jià)，可同時(shí)達(dá)到對(duì)沖巨額的流動(dòng)性，縮小貧富差距的雙重目標(biāo)。

    1998年房改的成功告訴我們，住宅不僅可以解決貨幣問題，也可以緩解分配問題。它可以在極短的時(shí)間，大規(guī)模造就有產(chǎn)階層，使社會(huì)結(jié)構(gòu)在急劇轉(zhuǎn)變的過程中，保持最大程度的穩(wěn)定。1998年的房改，我們成功過，我們沒有理由不會(huì)在未來再次成功。

    生產(chǎn)與消費(fèi)不對(duì)稱，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的顯著特點(diǎn)。由于生產(chǎn)能力大大高于消費(fèi)，迫使中國(guó)經(jīng)濟(jì)高度依賴國(guó)際市場(chǎng)的需求。"調(diào)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)內(nèi)需"已被列入國(guó)家經(jīng)濟(jì)的頭等議程，其面臨的一大挑戰(zhàn)，就是生產(chǎn)與需求融資效率的差異--在生產(chǎn)性融資極大地?cái)U(kuò)張(拜"土地財(cái)政"所賜)的同時(shí)，除住房以外的消費(fèi)性融資，幾乎沒有什么增長(zhǎng)。信用生產(chǎn)和信用消費(fèi)的落差，最終決定了生產(chǎn)與消費(fèi)的結(jié)構(gòu)失衡。

    在現(xiàn)代社會(huì)里，信用消費(fèi)甚至比信用生產(chǎn)更重要。對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言，缺少信用消費(fèi)，"擴(kuò)內(nèi)需，調(diào)結(jié)構(gòu)"就難以實(shí)現(xiàn)。而跨期消費(fèi)的基礎(chǔ)，就是必須具有可靠的個(gè)人信用。住宅所能提供的個(gè)人融資潛力，沒有任何一個(gè)產(chǎn)品可以相比。它可以為跨期消費(fèi)提供至關(guān)重要的信用。信用消費(fèi)反過來又會(huì)產(chǎn)生巨大的貨幣需求。這些需求對(duì)沖過剩的流動(dòng)性的效果，將會(huì)遠(yuǎn)超提高利率或準(zhǔn)備金。

    一個(gè)經(jīng)濟(jì)對(duì)貨幣數(shù)量(M2)的需求，并不簡(jiǎn)單取決于該經(jīng)濟(jì)以GDP(增加值)衡量的規(guī)模，同時(shí)也取決于該經(jīng)濟(jì)全要素(土地、勞動(dòng)力、技術(shù)、不動(dòng)產(chǎn)等)資本化的深度。如果我們把GDP視作一個(gè)經(jīng)濟(jì)的橫斷面，資本化的深度就是這個(gè)經(jīng)濟(jì)能夠跨期配置資源的時(shí)間維度。合宜的貨幣供應(yīng)量應(yīng)當(dāng)是兩者的乘積。顯然，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度越快，同樣時(shí)間，可以貼到現(xiàn)在的資本就越多，所需的貨幣就越多。這就意味著GDP較小的經(jīng)濟(jì)規(guī)模，只要速度夠快，依然會(huì)有較高的貨幣需求。反之，抑制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，也會(huì)縮小全要素資本化的深度，減少對(duì)流動(dòng)性的需求。

    一棟靠自給自足方式建設(shè)的房子，如果不能交易，就一分錢的貨幣需求也不會(huì)產(chǎn)生。但如果可以出租100元，就可以產(chǎn)生100元的貨幣需求。如果可以抵押，抵押十年，就會(huì)產(chǎn)生1000元的貨幣需求；抵押100年，就可以產(chǎn)生10000元的貨幣需求。如果經(jīng)濟(jì)以7%的速度增長(zhǎng)，這個(gè)數(shù)字大約每十年增加1倍。

    住宅如此，勞動(dòng)力也是如此。一旦有了住宅這個(gè)中介，社會(huì)全要素資本化就將極大地加深。由此產(chǎn)生巨大的貨幣需求，可以輕而易舉地對(duì)沖由于匯率等原因被迫釋放出來的貨幣，使貨幣供給在更大的經(jīng)濟(jì)規(guī)模上，重新恢復(fù)平衡。反之，收縮經(jīng)濟(jì)，資本化深度將會(huì)縮小，一旦信用崩潰(如雷曼兄弟破產(chǎn))，過剩的流動(dòng)性就有可能導(dǎo)致潰壩般的社會(huì)災(zāi)難。

    沒有孤立的房地產(chǎn)政策

    高房?jī)r(jià)是央行超發(fā)貨幣導(dǎo)致的，盡管地方政府可能從中受益，但并不能對(duì)高房?jī)r(jià)負(fù)責(zé)。一味地問責(zé)地方政府，表明我們尚不真正明了這一輪房?jī)r(jià)飆漲的根本原因。過去6年，房地產(chǎn)的政策幾乎都是圍繞著房?jī)r(jià)做文章，很少從國(guó)家戰(zhàn)略的角度，思考房地產(chǎn)所扮演的角色。這種重戰(zhàn)術(shù)、輕戰(zhàn)略的思維模式必須改變。

    在目前的經(jīng)濟(jì)周期里，流動(dòng)性過剩是主要矛盾。抑制通脹和抑制高房?jī)r(jià)，是魚和熊掌的選擇。越早承認(rèn)這一點(diǎn)，政策制定就會(huì)越主動(dòng)。

    1997年，香港打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格崩盤的教訓(xùn)告訴我們，房?jī)r(jià)下跌不僅無助于金融風(fēng)險(xiǎn)的解除，無助于低收入者置業(yè)，反而會(huì)有導(dǎo)致銀行"垮壩"的危險(xiǎn)。其后果，絕不會(huì)僅僅局限于房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是通過物價(jià)飆漲、股市崩盤、企業(yè)違約、就業(yè)減少導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)的全面動(dòng)蕩。而這些動(dòng)蕩的后果，要遠(yuǎn)比房?jī)r(jià)上漲更嚴(yán)重。

    有人以為，是經(jīng)濟(jì)過熱導(dǎo)致流動(dòng)性過剩。因此，只要提高資金成本，降低發(fā)展速度，就能最終解決流動(dòng)性過剩?？蓺v史的經(jīng)驗(yàn)表明，這樣的政策勝少敗多。同樣的經(jīng)濟(jì)"過熱"，原因不同，對(duì)策也應(yīng)不同。經(jīng)濟(jì)增速減慢，將會(huì)顯著抑制全要素資本化的深度，減少對(duì)流動(dòng)性的需求。對(duì)于流動(dòng)性過剩引起的"過熱"，減少對(duì)貨幣的需求，只會(huì)使問題更加惡化。

    在貨幣供給一定的情況下，價(jià)格上升乃是吸收過剩流動(dòng)性的唯一途徑。任何打壓價(jià)格的政策，都可能與宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)背道而馳。如果我們無法控制價(jià)格上漲，我們的問題就應(yīng)當(dāng)從"怎樣抑制物價(jià)"轉(zhuǎn)為"哪個(gè)市場(chǎng)上漲，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定影響最小"。

    按照這一原則，當(dāng)前正確的政策選擇就應(yīng)當(dāng)是，將抑制全面通貨膨脹作為宏觀經(jīng)濟(jì)的首要目標(biāo)，將房地產(chǎn)政策作為實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的手段(而不是相反)。為此，把保障房做成一個(gè)良性的金融產(chǎn)品，將暴漲的流動(dòng)性"分洪"到商品性保障房建設(shè)之中，就是必須作出的戰(zhàn)略選擇。只有通過房地產(chǎn)市場(chǎng)"擴(kuò)容"，才能在流動(dòng)性過剩的條件下，換取整體經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的穩(wěn)定。

    這就意味著作為貨幣"納洪區(qū)"的房地產(chǎn)，不僅不應(yīng)將打壓房?jī)r(jià)、擠破"泡沫"、驅(qū)趕流動(dòng)性作為主要政策目標(biāo)，相反，應(yīng)當(dāng)通過放開商品房?jī)r(jià)格、盤活存量資產(chǎn)、"二次房改"等方式，有管理地推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格的上升，維持經(jīng)濟(jì)增速，最大限度地吸收貨幣，并將因"分洪"帶來的損害減少到最小。唯有如此，才可以為"調(diào)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)內(nèi)需"爭(zhēng)取到足夠的時(shí)間。

    更進(jìn)一步，如果可以充分利用廉價(jià)流動(dòng)性帶來的機(jī)會(huì)，我們甚至有可能通過大規(guī)模建設(shè)商品性保障房，一舉跨過住宅問題和財(cái)富分配問題兩大"中等收入陷阱"，進(jìn)入穩(wěn)定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)上升通道。只要住宅的初始獲得具有普惠性，有管理的價(jià)格上升，就可以替代升息之類副作用極大的貨幣政策，為保護(hù)居民財(cái)產(chǎn)價(jià)值營(yíng)造避風(fēng)港，為重新分配社會(huì)新增財(cái)富提供有力工具。

    放眼全球，競(jìng)爭(zhēng)性的貨幣貶值不可避免?，F(xiàn)在各國(guó)的政策，就是看誰能在這場(chǎng)即將到來的洪水中，站在比別人更高的位置。而對(duì)沖超發(fā)貨幣的能力，將決定誰是最后的生存者。與全要素資本化深度已達(dá)極限的發(fā)達(dá)國(guó)家不同，城市化為我們避開當(dāng)前席卷全球金融海嘯提供了獨(dú)一無二的機(jī)會(huì)。新增城市居民的居住需求，就是這一戰(zhàn)略的最大支撐。只要激活這一巨大的貨幣需求，中國(guó)就可以成為全球暴漲的貨幣海洋中，最安全的島嶼。

    這就是房地產(chǎn)政策制定者，所必須具有的戰(zhàn)略視野。(作者為中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)常務(wù)理事、廈門大學(xué)教授)